Non approbation des comptes de la copro

par Julie M. il y a 1 an
Bonjour,
dernièrement a eu lieu une assemblée générale dans notre copropriété et il s'avère que les comptes n'ont pas été approuvés... J'avoue que je n'y connais pas grand chose et j'aurais aimer connaître les éventuelles conséquences d'une telle action.
Merci d'avance de votre aide.
12 réponses à ce sujet
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Publié : il y a 1 an
Bonjour,
Un tel refus peut avoir des conséquences multiples. Tout d'abord, sachez qu'en cas de blocage, puisque c'est l'effet du refus, le syndic doit alors présenter de nouveaux comptes. Cela implique un retravail des comptes et une réorganisation d'assemblée générale. Cela a un coût qui sera répercuté sur les copropriétaires. Il sera donc plus judicieux, si les modifications sont mineures, de donner délégation au conseil syndical pour qu'il puisse approuver, sur base de critères définis, les nouveaux comptes.
Ce refus viendra également bloquer la délivrance du quitus au syndic.
Dans votre cas c'est trop tard mais il faut savoir que ce n'est pas négligeable il faut donc bien réfléchir avant de refuser.
Publié : il y a 1 an
Salut,
J'ajouterais que le refus d'approbation des comptes peut aussi poser problème au niveau des différents contrats qui sont passés par le syndic.
A noter que si les comptes sont rejetés, on peut penser à une mauvaise gestion financière de la part du syndic. Cela peut motiver une révocation de ce dernier et entraîner la désignation d'un administrateur provisoire.
Publié : il y a 1 an
Bonjour à vous,
Merci pour ces informations. En effet, il y a de fortes chances que le syndic soit révoqué car, a priori, sa gestion financière ne répond pas aux besoins de notre copro… c'est assez délicat puisque l'on m'a expliqué que nous allions devoir choisir un administrateur capable de se charger de la période d'intérim en attendant de trouver un nouveau syndic en lequel nous pourrons avoir confiance.
Je commence mes recherches et j'avoue que ce n'est pas de tout repos.
Publié : il y a 1 an
Bonjour,

Préparez le terrain en recherchant un candidat, et pour cela en interviewant des syndics -là aussi, préparez-leur une liste de questions, éventuellement en réfléchissant aux spécificités de votre copropriété, et, peut-être, faites-vous accompagner par deux-trois copropriétaires.

A partir de là, ne vous laissez pas impressionner pour refuser d'approuver les comptes, mais au préalable par exemple en allant examiner les pièces comptables avant l'A.G., listez tout ce qui peut laisser à désirer tout en réfléchissant à apprécier la gravité de chaque point et ensuite de l'ensemble. Si nécessaire, faites-vous aider en demandant conseil à un avocat spécialisé, voire aux structures préfectorales chargées de la qualification des syndics de copropriété.

Courage et mettez le maximum de copropriétaires dans le coup, en les motivant (l'enjeu, c'est leur patrimoine, et parfois leur nid). mlb
Publié : il y a 1 an
Bonjour et merci pour votre message.
C'est appréciable de se sentir, d'une certaine manière, épaulé.
Nous avons effectivement entamé une réflexion pour changer de syndic et nous avons tellement peur d'avoir à nouveau un mauvais syndic qu'on se demande si on ne devrait pas basculer sur un bénévole... mais avec nos occupations à chacun cela risque de ne pas être possible.
Publié : il y a 1 an
Bonsoir,

En ce qui concerne votre choix :

- si vous recherchez un syndic professionnel, il convient de le cuisiner avec une batterie de questions relatives à sa manière de traiter ses copropriétés -et n'hésitez pas à demander à connaître les coordonnées des président(e)s de trois ou quatre président(e)s de conseils syndicaux de copropriétés gérées par lesdits syndics et que vous irez interroger sur leur vécu (points faibles et forts, soucis, ...) et

- si vous envisagez l'option syndic bénévole, cela réussirait mieux si votre copropriété a entre deux et, au maximum, dix membres, s'il n'y a pas -et jamais eu- de soucis de mauvais payeurs et si vous vous sentez psychologiquement prêts à traîner l'un de vous qui, pour les meilleures motifs, serait défaillant, devant un tribunal pour faire vendre son lot.
Il existe des associations pour gérer votre comptabilité -bien que cela soit en réalité assez facile si vous n'avez pas de personnel attaché à l'immeuble.

Bonne réflexion ! mlb
Publié : il y a 1 an
Bonjour !
Encore un grand merci pour votre nouvelle intervention qui met de l'eau au moulin de notre réflexion.
Concernant les mauvais payeurs de la copro, nous sommes épargnés, mais bien entendu pas à l'abri que cela arrive un jour. Pour ma part, je sais que je serais bien incapable de traîner un voisin devant le tribunal... A voir si d'autres s'en sentent capables.
La réflexion est en cours, nous devons nous réunir pour en discuter tous en semble et tenter de trouver la meilleure solution. Je vais conserver vos remarques afin de les soumettre à cette occasion !
Bien à vous,
Publié : il y a 1 an (Édité)
Pour un syndic bénévole, il est bien que la copropriété soit réduite avec si possible des personnes ayant du temps libre. Je vous conseille dans ce cas de prévoir un expert pour auditer les comptes et prendre un abonnement à l'ARC pour se tenir au jus des normes et se faire conseiller le cas échéant.

Pour un syndic classique, quitte à endurer une année de plus ou AG anticipée, faite en sorte qu'une résolution soit votée pour la séparation des comptes bancaires et la compilation de l'ensemble des éléments de copro sur un extranet. Dans les 2 cas, c'est la loi qui impose et ceux sans surcoût pour vous. C'est plus simple pour le changement de syndic ( transition plus courte ).

Pour le choix, c'est simple : demander le nombre de gestionnaire et le nombre de lot qu'ils gèrent, pour 1 lot il faut prévoir entre 1h00 et 1h30 de travail par an pour un travail bien fait pour la gestion hors visite sur place. Si le ratio est délirant, même compétent, ce sera galère et vous gagnerez rien de plus.
Publié : il y a 1 an
Bonsoir,
Effectivement, d'expérience -pas la mienne, mais celles de plusieurs amis- dans une petite copropriété, soit entre quatre et dix lots, un syndic bénévole peut assure la gestion, à condition de
- avoir une bonne connaissance de l'immeuble, de son état, du besoin éventuel de travaux (et dans ce cas, connaître des prestataires, voire un architecte) et des conditions économiques du BTP,
- avoir bien pris la mesure du travail, avec le nombre annuel de factures (2-3 factures de taxes, 1 ou 2 factures d'assurance d'immeuble, 4 pour l'eau, 6 pour EDF, 12 pour le compte bancaire, 4-10 factures de produits d'entretien -ou 12 d'un prestataire, ampoules, petites réparations, timbres-poste, etc ..., 1-4 facture prestations comptable, ...),
- réfléchir à l'entretien de la copropriété (prestataire extérieur = 12 factures ou répartition interne), besoin de travaux et temps à consacrer à ce sujet,
- trouver un prestataire (asso ou privé) pour assurer la comptabilité,
- être capable de présenter par anticipation un budget et jusqu'à trois,
- informer et impliquer très régulièrement chaque copropriétaire, en s'assurant de sa participation à l'entretien du patrimoine type conseil syndical dynamique,
- avoir de l'entregent pour gérer les petits conflits relationnels,
le tout d'une manière régulière et sans jamais rien laisser pourrir (c'est contre vous que se retourneront ceux qui ne participent pas);
- être lié à des copropriétaires engagés et
- être assez ferme pour accepter de se brouiller avec les mauvais payeurs.

Il faut compter 1-2 heures de travail/semaine (6-7 heures/mois), outre les évènements exceptionnels (échanges avec des prestataires, visites de terrain en tant que de besoin, préparation de l'A.G., explications aux autres copropriétaires, surveillance des comptes pour la rentrée des charges, ..), mais si vous en êtes capable, vous aurez alors une qualité de suivi d'immeuble sans comparaison avec le travail d'un syndic pro,

Bref, même si j'en oublie, il faut bien se connaître, avoir un peu de temps disponible et savoir gérer son emploi du temps, le tout produisant une certaine satisfaction, des économies et un contrôle des dépenses patrimoniales.

C'est jouable, mais il y faut un chien de berger avec des compétences intellectuelles et de l'enthousiasme !
Publié : il y a 1 an
Bonjour à tous et je vous remercie de vos différents messages.
Nous avons finalement opté pour la mise en place d'un syndic bénévole. Nous allons rester en phase test sur une année afin de voir si ce fonctionnement convient et si le volontaire s'y retrouve lui aussi.
Nous ferons donc le point un peu avant la date anniversaire pour savoir si nous poursuivons dans cette voie ou si nous repartons en quête d'un syndic professionnel.
Publié : il y a 1 an
Bravo ! et pensez toujours, en le faisant partager, que l'unité de pensée pour l'intérêt commun sera votre meilleur carburant.

amicalement
Publié : il y a 1 an
Bonjour,
En effet, vous avez parfaitement raison. Le partage d'expérience est toujours intéressant et peut servir à ceux qui se pose les mêmes questions que nous !
Pour le moment, les choses se passent bien avec le syndic bénévole. En même temps, cela ne fait qu'un mois et il n'y a rien eu de particulier à gérer.
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