Charges communes GÉNÉRALES et SPÉCIALES

par An Dre il y a 1 an
Bonjour,

Dans notre règlement de copropriété, nous trouvons deux extraits traitant des terrasses :

- p. 52 : les charges GÉNÉRALES comprennent "les frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, à l'exception de leurs appuis et balustrades et de leurs revêtements au sol qui sont parties privatives" ainsi que "les frais de réparation des terrasses mis à la charge de copropriété par le présent règlement, à l'exclusion de leur revêtement qui sont parties privatives." Ces charges générales "seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots"

- p. 35 : "parties communes spéciales aux lots des bâtiments 1-2-3-4-5
>> Armature du bâtiment. Les fondations, les gros murs de façades, de pignons, les murs de refends et gros porteurs, le gros œuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol, l'ossature du bâtiment à partir de la fondation jusqu'au faîtage, la couverture du bâtiment, toutes les terrasses accessibles ou non, et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature du bâtiment."

Selon vous, les travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses doivent-ils être pris en charge :
-par l'ensemble des copropriétaires des 5 bâtiments de notre résidence (charges générales)
- ou par les seuls propriétaires du bâtiment dont l'étanchéité des terrasses a été refaite (charges spéciales), SVP ?

Merci par vance pour vos réponses.
13 réponses à ce sujet
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Publié : il y a 1 an
Bonjour,
Quand vous parlez de terrasse, il s'agit de balcon ? Si tel est bien le cas, vous devez vérifier dans votre règlement de copro la répartition partie communes partie privative et voir où sont placées les terrasses. C'est ça qui vous donnera la réponse.

- si c'est une partie commune : les frais de réfection de l'étanchéité seront pris par l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes ;
- si c'est une partie commune à jouissance privative : vous avez alors la jouissance de la partie superficielle (revêtement), pas de la structure (gros œuvre et étanchéité). Les frais de structure sont à la charge de la copro ;
- si c'est une partie privative : la jurisprudence estime que, même si elle est privative dans le règlement de copro, l'ensemble de la terrasse ne présente pas ce caractère et seul le revêtement superficiel est jugé privatif. Les frais de structure sont à la charge de la copro.
Publié : il y a 1 an
Bonjour Laurent Nicolas,

Il s'agit en fait de toits terrasses. Les terrasses des appartements du 4ème étage (dernier étage) de chaque bâtiment constituent les toits des appartements du 3ème étage (avant dernier étage).
Publié : il y a 1 an
Bonjour il me semble que la réponse est la même que ce soit pour un balcon ou un toit terrasse dès lors que l'usage de ce toit terrasse est, comme pour le balcon, dédié à un usage privatif.
Publié : il y a 1 an
Bonjour,
Merci pour vos réponses. L'étanchéité est-elle définie comme gros œuvre ou non, svp ?
Publié : il y a 1 an
Bonjour,

Vous disposez, il me semble, de votre réponse dans les extraits soumis :

"si c'est une partie commune à jouissance privative : vous avez alors la jouissance de la partie superficielle (revêtement), pas de la structure (gros œuvre et étanchéité). Les frais de structure sont à la charge de la copro"

Les frais de structure (gros oeuvre et étanchéité) sont à la charge de la copro et non d'un seul copropriétaire.

Bien à vous
Publié : il y a 1 an
Bonjour,
Merci pour vos réponses. L'étanchéité est-elle définie comme gros œuvre ou non, svp ?
Publié : il y a 1 an
Selon moi, oui, l'étanchéité est partie prenante du gros oeuvre.
Publié : il y a 1 an
Bonjour,
Beaucoup de professionnels de la construction affirment pourtant que l'étanchéité fait partie des travaux de second œuvre. Ces travaux viennent effectivement suite à la construction des fondations, de la dalle, de la chape et des murs porteurs...
Publié : il y a 1 an
Certes, pour les constructeurs. Mais il me semble que votre question portait plus sur la prise en charge au sein de la copropriété.
Et dans ce cas, le règlement de la copropriété englobe cette étanchéité dans le gros oeuvre. C'est ce que laisse entendre l'extrait que vous avez cité.
Bien à vous
Publié : il y a 1 an
Merci beaucoup pour votre réponse.
L'extrait qui engloberait l'étanchéité des terrasses dans le gros œuvre est-il celui de la page 35 ou celui de la page 52 du RC selon vous ?
Publié : il y a 1 an
Bonjour,
D'après ce que j'ai lu de votre question, dans les deux extraits il me semble clair que votre étanchéité de terrasse doit être prise en charge dans le cas d'une réfection. L'ensemble des bâtiments me semble alors concerné.
Publié : il y a 1 an
Merci pour vos remarques, René Moreau !
Je rejoins votre analyse. Conformément au Règlement de Copropriété, les travaux de réfection de terrasses doivent être pris en charge par l'ensemble des copropriétaires de la résidence. Jusqu'en 2014, le Syndic opérait ce mode de répartition (entre tous les copropriétaires de la Résidence) puis ,curieusement, il a opté pour un autre mode de répartition ; il a considéré que seuls les copropriétaires du bâtiment concerné par les travaux de réfection de terrasses devaient participer aux dépenses.
Publié : il y a 1 an
Bonjour André,
Si vous pouvez prouver ce changement de mode de répartition sur ce type de travaux et que, effectivement, le RC n'a pas été modifié dans le même temps, alors il n'y a pas de raison que le syndic change sa manière de répartir les charges.
Un avenant aurait dû être apporté au RC avec une validation en AG. C'est le minimum qui pourrait expliquer et officialiser le changement.
Bon courage avec les archives.
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